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Mittwoch, 16 Januar 2019 17:35

Vier-Milliarden-Euro-Marke nicht erreicht - Deutscher Hotelinvestmentmarkt mit vielen Einzeltransaktionen - große Portfolien nicht im Markt

Vier Milliarden Euro wurden 2018 auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt zwar nicht erreicht, wie ursprünglich prognostiziert, aber einen Positiv-Rekord gibt es trotzdem: Noch nie floss so viel Kapital in Hotel-Einzeltransaktionen (+12%) wie im vergangenen Jahr: (3,0 Mrd. Euro). Die Kehrseite: Portfoliotransaktionen schrumpften auf ein Volumen von 850 Mio. Euro, deutlich unter den vier Vorjahren.

Mit insgesamt 3,85 Mrd. Euro (- 7 %) und 109 Transaktionen (+11%) im Einjahresvergleich bleibt das Hoteltransaktionsvolumen auch 2018 auf einem hohen Niveau. Im Zieleinlauf Platz vier hinter den Jahren 2015, dem Allzeithoch in 2016 mit dem höchsten Portfoliovolumen und 2017, allesamt mit Ergebnissen über der Vier-Milliarden-Marke. Für den mittel- und langfristigen Vergleich ist ein Plus zu notieren: beim Fünfjahresschnitt sind es 7 Prozent, beim Zehnjahresschnitt 73 Prozent. Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group: "Ja, das Ergebnis ist zum dritten Mal hintereinander rückläufig. Nein, das deutet nicht auf ein nachlassendes Interesse an dieser Assetklasse hin. Es ist das alte Lied: Wenn kein entsprechendes (Portfolio-)Angebot auf dem Markt ist, können Anleger auch nicht zum Zug kommen, weder deutsche noch ausländische. Das ist ganz einfach. Großvolumige Portfoliotransaktionen in dreistelliger Größenordnung gab es im vergangenen Jahr halt nur eine, 2017 drei und 2016 sieben. Gut kompensiert wurde dieser Mangel aber durch ein Mehr an Einzeltransaktionen (+11 %), denn Kapital ist genügend vorhanden, die Finanzierungkonditionen sind anlegerfreundlich." Und Giesemann ergänzt: "Die Hotelmärkte entwickeln sich nach wie vor robust, mit Rekordergebnissen bei Übernachtungen in fast allen großen Städten mit stabiler Inlandsnachfrage und stetig steigender Anzahl ausländischer Touristen, kein unwesentlicher Grund für die starke Performance der Hotels. Das zieht ausländische Off-shore-Investoren an, mit ihrem Kapital in Hotels mit Pachtstrukturen zu gehen."

2018 wurden insgesamt 93 Hotel-Einzeltransaktionen abgeschlossen. Das Gros der Einzeltransaktionen lag zwischen 25 und 30 Mio. Euro. Die Top 5 - Transaktionen kamen dabei auf ein Volumen von rund 900 Mio. Euro, darunter der Verkauf des Hilton Berlin im zweiten Quartal für ca. 297 Mio. Euro durch ein Joint Venture von Park Hotels & Resorts und Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) an Aroundtown. Das Haus mit 601 Zimmer liegt direkt am Gendarmenmarkt und ist die deutschlandweit größte jemals durchgeführte Hotel-Einzeltransaktion. JLL war beratend auf Verkäuferseite tätig.

Das Investitionsvolumen im Portfoliosegment hat sich gegenüber dem Rekordjahr 2016 um 70% reduziert. Damals waren unter den 22 Portfolien mehr als eine Handvoll über 100 Millionen Euro (2018: 16 Transaktionen insgesamt und nur eine über der 100 Millionen-Marke). Pro Investment verringerte sich die durchschnittliche Größe des Kapitaleinsatzes auf 52 Mio. Euro (im Rekordjahr lag der Schnitt bei 123 Mio. Euro).

Das Gros der Anleger kam aus Deutschland. Mit ca. 72% aller getätigten Transaktionen (Einzel-und Portfolios) und einem Volumen von 2,8 Mrd. Euro haben sie gegenüber dem Vorjahr noch einmal deutlich zugelegt. Die Aktivitäten ausländischer Investoren, insbesondere an großen Portfolien oder Einzelobjekten in guter Lage interessiert, mündeten 2018 lediglich in knapp 1,1 Mrd. Euro. Das meiste Kapital floss dabei aus Großbritannien (300 Mio. Euro mit fünf Transaktionen), gefolgt von französischen Anlegern mit rund 164 Mio. Euro und acht Transaktionen. Off-shore Investoren aus dem Mittleren Osten und Asien investierten mit drei Transaktionen rund 180 Mio. in deutsche Hotelimmobilien.

Institutionelle Anleger deckten fast die Hälfte des Hoteltransaktionsvolumens ab. Mit 46 Transaktionen bewegten sich ihre Investments bei rund 1,8 Mrd. Euro. Auf Platz 2 und 3 folgen die Immobiliengesellschaften mit 814 Mio. Euro (zwar nur 10 Transaktionen, aber mit Kauf des Hilton Berlin und Bristol Berlin durch Aroundtown zwei der größten Abschlüsse) und Private Equity und REITs mit 640 Mio. Euro (19 Transaktionen). Bei deutlich weniger lag das Transaktionsvolumen durch Hotelbetreiber, sie kamen auf 288 Mio. Euro und immerhin 16 Transaktionen).

Stefan Giesemann abschließend: "Wäre ausschließlich das zur Verfügung stehende Kapital Bedingung für die Entwicklung des Transaktionsvolumens, es wäre ein Leichtes eine Prognose abzugeben. Eingebettet in derzeit sicherlich schwierige Rahmenbedingungen vielfältiger und vielfach erwähnter vor allem geopolitischer und handelspolitischer Art sind die immobilienspezifischen Fakten noch erfreulich, das gilt auch für den Hotelinvestmentmarkt. Zwischen 3,5 und 4,0 Mrd. Euro sind auch 2019 drin. Vielleicht sehen wir bereits im ersten Quartal den einen oder anderen größeren Abschluss, für den es in 2018 nicht mehr gereicht hat. Die Stimmung auf dem Hotel-Investmentmarkt ist durchweg positiv und in den derzeitigen Prozessen können wir kein abflauendes Interesse beobachten. Im Fokus verschiedener Investorengruppen mit unterschiedlichsten Kapitalkosten stehen - mangels qualitativ hochwertigen und großvolumigen Produkts - dieselben Hotelimmobilien. Dies führt zu einer Intensivierung der Wettbewerbssituation. Allerdings könnte in der Folge durch eine Verschiebung auf kleinere Städte das Transaktionsvolumen pro gehandeltem Portfolio geringer werden. Einzeltransaktionen im mittleren und unteren Bereich wird es nicht an einer hohen Dynamik fehlen."

*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.