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Freitag, 04 Januar 2019 17:10

Logistik-Immobilien auch 2019 auf Einkaufszettel der Anleger - Ausländische Investoren erhöhten 2018 per Saldo ihr Investitionsvolumen

Logistik- und Industrieimmobilien stehen zweifelsohne auf dem Einkaufszettel der meisten in- und ausländischen Investoren. Letztere haben per Saldo netto sogar 1,65 Mrd. Euro mehr investiert. Auf welch hohem Niveau sich die Assetklasse Logistik- und Industrieimmobilien mittlerweile bewegt, zeigt das Plus in 2018 von 60 Prozent gegenüber dem Fünfjahresschnitt.

Bei den anderen Nutzungsarten sind es deutlich weniger: Büroobjekte kommen auf ein Plus von 43 Prozent, Living (Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten, Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken) liegt bei einem Plus von 16 Prozent und für Retail ist sogar ein Minus von 10 Prozent zu notieren. Immerhin viermal unter den 15 größten Transaktionen in Deutschland (alle Nutzungsarten, Einzel- und Portfoliotransaktionen) tauchen Abschlüsse mit Logistik- und Industrieimmobilien auf.

Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 7,5 Mrd. Euro ist 2018 das zweitbeste jemals erzielte Logistik-/Industrie-Jahr. Deutlich zugelegt haben kleinere Transaktionen. Mit 140 Transaktionen ist dies ein sehr dynamisches Segment. Käufe in diesem so genannten MidCap-Segment (Investments bis zu einer Einzelgröße von 15 Mio. Euro) erreichten zusammen ein Volumen von 810 Mio. Euro. Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany: "Kapitalsammelstellen planen für 2019, dafür vermehrt separate Ankaufsvehikel zu realisieren."

Trotz der auch insgesamt deutlich höheren Anzahl an Transaktionen (230, + 13% gegenüber dem Vorjahr), blieb das Ergebnis hinter dem Rekordvolumen von 2017 zurück (-14%). Der Grund? Der Vergleich der Top 5 - Transaktionen bringt es auf den Punkt: 2017 kamen die fünf größten Abschlüsse auf ein Volumen von 4,57 Mrd. Euro, entsprechend 53 Prozent, damals mit dem Logicor-Portfolio von allein 1,9 Mrd. Euro. 2018 waren es 2,46 Mrd. Euro, entsprechend einem Drittel des gesamten Logistikvolumens. Darunter finden sich die größte Transaktion, der Verkauf des so genannten Laetitia-Portfolios von Aurelis Real Estate an die Swiss Life, bestehend aus 32 Gewerbeimmobilien an Standorten in ganz Deutschland, der Verkauf des Optimus Prime Portfolio durch Beos an Heleba Invest oder der Verkauf eines Logistikportfolios von der Alpha Industrial Holding S.A. an Frasers Property Limited, bei dem der Großteil mit ca. 500 Mio. Euro auf deutsche Immobilien gefallen war. Allesamt sind es Transaktionen mit Risikoprofil Core Plus, u.a. also in guter bis sehr guter Lage, mit Nutzern guter Bonität, kürzer laufenden Mietverträgen.

"Die Industrie- und Unternehmensimmobilien ("Light Industrial") spielten im vergangenen Jahr bei Portfolio-Transaktionen die Hauptrolle. Das ist ein klares Signal für die Bereitschaft der Investoren, großvolumig in diese Assetklasse zu investieren, sofern ein funktionierendes Asset Management Team vorhanden ist oder, im Idealfall, mitgekauft werden kann", so Willi Weis. Sicherlich reizen Investoren dabei größere Wertsteigerungspotenziale als in anderen Bereichen des Industrieimmobilienmarktes. Und auf noch eine Entwicklung macht Weis aufmerksam: "Es gab sehr langfristige Mietverträge bei E-commerce-Logistikimmobilien. Amazon und Hermes sind bereit, Verträge mit einer Laufzeit von 20 Jahren zu unterschreiben. Diese Single Asset Deals liegen bei einem Investitionsvolumen nahe der 100 Mio. Euro und erreichen Nettorenditen von 4% und leicht darunter."

Willi Weis abschließend: "2019 bleibt der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien spannend. Die Spitzenrenditen in den Big7 werden weiter sinken. Binnen eines Jahres hatten sie bis Ende 2018 um 40 Basispunkte auf 4,10 Prozent nachgegeben. Gegenüber der Büroimmobilie (3,11%) betrug der Abstand nur noch ein Prozentpunkt, 2011 waren es noch zwei Prozentpunkte (4,9 % gegenüber 6,9%). 2019 könnte die Spitzenrendite 3,75 % erreichen. Der Renditeabstand zwischen den beiden Assetklassen könnte sich also weiter verringern. Und Weis ergänzt: "Auch Transaktionen mit Portfolios oberhalb der 500 Millionen-Marke, wird es 2019 wieder geben. Zumindest zwei in dieser Größenordnung sind in Vorbereitung. Auf der anderen Seite wird der Mittelstand aus dem produzierenden Gewerbe seine Aktivitäten 2019 deutlich verstärken. Bereits im letzten Jahr hatten solche Unternehmen vermehrt über den Verkauf ihrer Betriebsimmobilien nachgedacht, Stichwort: Sale & Lease back. In diesem Bereich werden wir sicherlich mehr Transaktionen sehen. Insgesamt halten wir für 2019 ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Vorjahres für möglich."