Das sind rund neun Prozent weniger als im Vorjahr und zehn Prozent unter dem Fünfjahresschnitt. Der Anteil von Einzelhandelsimmobilien am gesamten deutschen Transaktionsvolumen inklusive Wohnen ist damit von 16 auf 13 Prozent zurückgegangen.
Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany: "Im abgelaufenen Jahr haben sich die Investoren für Einzelhandelsimmobilien stärker als zuvor fokussiert. Insbesondere Core und Value Add waren die gefragten Risikoklassen. Der Rückgang im Transaktionsvolumen zeigte sich vor allem in den Segmenten Shopping Center und Geschäftshäuser. Für das Jahr 2019 gehen wir von einem gleichbleibenden Transaktionsvolumen aus."
Die zehn größten Transaktionen deutschlandweit summieren sich auf insgesamt 3,97 Mrd. Euro und erreichen damit 38 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Darunter sind drei Einzeltransaktionen und sieben Portfoliodeals. Herausragende Nutzungsklasse waren im abgelaufenen Jahr die Warenhäuser - getrieben durch die Karstadt-Kaufhof-Fusion mit insgesamt 1,8 Mrd. Euro im dritten Quartal. Die Nutzungsklasse kommt so insgesamt auf 2,3 Mrd. Euro und 22 Prozent Marktanteil nach 960 Millionen Euro und acht Prozent im Vorjahr.
Produktmangel bremst Markt für Fachmarktprodukte aus
Weniger dominant als im Vorjahr waren die anderen Nutzungsarten: Fachmarktprodukte (einzelne Fachmärkte, Fachmarktzentren sowie Supermärkte und Discounter) gingen um 17 Prozent auf rund vier Mrd. Euro zurück, Geschäftshäuser büßten nach einem Höhenflug im Jahr 2017 rund 26 Prozent Transaktionsvolumen auf 2,7 Mrd. Euro ein und Shopping Center verbuchten ein Minus von 30 Prozent. Sie erzielten 1,4 Mrd. Euro. "Der hohe Anteil der Warenhäuser ist ein Sondereffekt des Jahres 2018. Bereinigt um diese, liegt der Anteil der übrigen Segmente auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr. Dennoch zeigt sich anhand der gesunkenen Investmentvolumina eine Zurückhaltung im Segment Shopping Center. Der Rückgang im Transaktionsvolumen der Fachmarktprodukte ist durch mangelnde Produktverfügbarkeit begründet", erklärt Sandra Ludwig.
Die Big-7-Städte gewannen unterdessen wieder mehr Anteile gegenüber den restlichen Regionen, indem sie ihr gesamtes Transaktionsvolumen von 3,25 Mrd. Euro auf 3,66 Mrd. Euro und somit um 13 Prozent steigerten. Mit weitem Abstand ist Berlin Primus dieser Gruppe mit rund 1,7 Mrd. Euro (+77%). Erst mit 494 Mio. Euro folgt Hamburg, das im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang um 42 Prozent verkraften musste. Dahinter folgen Köln mit 436 Mio. Euro (+21%), Düsseldorf mit 346 Mio. Euro nach nur 29 Mio. Euro im Vorjahr sowie München mit 319 Mio. Euro, das sein Volumen somit im Vergleich zum Vorjahr halbierte. Das Feld komplettieren Frankfurt, das mit 172 Mio. Euro 61 Prozent weniger verbuchen musste, und Stuttgart, das sich deutlich von sieben Mio. Euro im Jahr 2017 auf nun 265 Mio. Euro steigerte.
Bei den Akteuren sorgten nur die Corporates auf Verkäuferseite (19%) für besondere Aufmerksamkeit, was im Kaufhof-Karstadt-Abschluss begründet ist. Darüber hinaus dominierten wie schon in den Vorjahren Asset/Fonds Manager und Spezialfonds das Geschehen. Internationale Investoren reduzierten im vergangenen Jahr ihre Immobilienbestände per Saldo um rund 1,5 Mrd. Euro. Während sie auf Käuferseite 37 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen erzielten, fiel dieser Anteil auf Verkäuferseite mit 52 Prozent deutlich höher aus. "Internationale Investoren nutzen Marktzyklen in der Regel deutlich stärker als nationale Akteure. Somit haben auch in 2018 internationale Investoren das anhaltend hohe Preisniveau genutzt, um Erträge zu realisieren. Deutsche Investoren sind hingegen weiterhin auf der Ankaufsseite zu finden", Sandra Ludwig.